Ремонт в кирпичной новостройке: почему бывает нужен, когда и как делать

Кажется, купленный новый кирпичный дом или квартира в нем не нуждается в вызове мастеров несколько лет. Но часто через месяц или два все равно приходится делать ремонт в кирпичной новостройке.

Могут образоваться небольшие трещины на штукатурке и в конструкциях, сползти отделка — причин взять инструмент и исправить что-то своими руками, или вызвать строителей-ремонтников и отделочников, множество.

В каком виде предстаёт перед нами жилище?

Проблемы, о которых мы упомянули выше, возникают чаще всего в кирпичных домах. В зданиях из сборного, а тем более монолитного железобетона, дефекты через небольшое время после сдачи возникают реже.

Полностью монолитный дом-башня с плитным фундаментом в городе Бресте. Даже на слабом грунте он больше тридцати лет не дает усадки.

Расскажем, из-за чего это происходит, и каким способом можно избежать лишних затрат времени и денег на устранение внезапно возникнувших дефектов отделки после только что проведенного дорого ремонта.

Почему приходится делать ремонт в новом доме

Можно выделить три причины:

• брак при строительстве;

 Примечание автора: Хотя наш сайт ориентирован на стройку, не забывайте главного «тунеядца» СССР Феди — героя актера Смирнова. Этот человек прошел Отечественную почти «от звонка до звонка» в разведке,  но сохранил волю духа, чтобы остаться (несмотря на то, что он видел поганое лицо войны в анфас).

• усадка фундамента;

• бурные ремонты у соседей.

С первой причиной все понятно. При большом желании и правильно оформленных документах ремонтные работы можно переложить на компанию, построившую или продавшую вам жилье. Оставшиеся две причины разберем несколько подробнее.

Усадка дома

Даже точно рассчитанный, и построенный без нарушений технологии и из качественного материала дом, может дать усадку. Хотя при проектировании и учитывают особенности грунта, масштабные геологические исследования никто не производит, а изменения свойств почвы даже на небольших площадях вполне возможны.

• Движение грунта может привести к неравномерному проседанию фундамента, а за ним — и смещению положения остальных конструкций дома. Не произойдет это только в том случае, когда под строением очень плотная почва или еще лучше, скальная порода.
• От усадки неплохо страхуют плитные фундаменты (сплошная железобетонная заливка под всей площадью строения, и даже несколько выступающая за его периметр), но такие конструкции дороги, и усложняют подведение коммуникаций. Поэтому строители смиряются с небольшой усадкой, которая не влияет на прочность здания.
• Считается, что все усадки заканчиваются во время строительства (может быть, если это долгострой), но на слабых болотистых почвах подвижки могут продолжаться несколько лет после того, как дом сдан.
• Возможен даже вариант когда из-за соседней стройки, прокладки коммуникаций рядом и множества других причин, просадка начнется даже у двадцатилетнего строения. Правда, это не относится к теме нашей статьи.

Но все же надо отметить, в последние годы качество строительства значительно повысилась. Поэтому основная причина того, что ваша квартира в новостройке нуждается в ремонте сразу после заселения — строительные работы у соседей. Получается, ремонт порождает ремонт.

Дополнительно к нашему материалу можете посмотреть видео в этой статье  о причине усадок:

Ремонтные работы у соседей

Если при проектировании дома с владельцами согласовываются все детали, и дом сдается под ключ с полной отделкой, то таких проблем не возникает. Но (и это больше российская особенность) после того как в новом доме появляются жильцы, строительные работы возобновляются почти в тех же масштабах, как и перед сдачей строения заказчикам.

• Постоянно снующие рабочие; разгружающиеся у подъездов машины с плиткой и цементом; грязь от строительных материалов на лестничных площадках. Всё это происходит в большинстве новостроек после того, как ключи оказались у новосёлов.
• Каждый хочет перестроить квартиру под свой лад и вкус. И ладно, если бы все заканчивалось заменой плитки в ванной и переклейкой обоев. Еще один атрибут новостройки в течение ближайшего года после сдачи — это постоянный гул перфораторов. Люди меняют оборудование и даже планировку квартир.

Поэтому причины, приведшие к съехавшим обоям, трещинам на штукатурке и другим, неприятным для взгляда вещам, следующие:

• Удаление перегородок. Даже если убрать ненесущие стены, на несколько этажей ниже или выше произойдет перераспределение нагрузок на перекрытиях. Прогибы плит изменятся на доли миллиметра, но этого достаточно, чтобы, кирпичная стена в гостиной, которая соответствует в плане такой же перегородки выше или ниже, в результате ремонта дала мелкие трещины.

• К подобным последствиям, правда в меньших масштабах, приводит и возведение дополнительных перегородок. Они – особенно, если не легкие каркасные, а выполнены полноценной кладкой кирпичом или из монолитного бетона, создают дополнительную нагрузку на плиты перекрытия.
• Если соседи меняли отопительное и водопроводное оборудование, и случайно (а такое бывает довольно часто) допустили протекание воды на пол, то она, даже не просочившись через потолок, все равно может привести к образованию трещин на потолке. Также повышенная влажность — причина высолов и бурного роста плесени.

• При неаккуратном демонтаже перегородок, на пол могут падать довольно крупные их части, сотрясения при этом могут повреждать отделку этажом ниже.
• Вибрации, создаваемые перфораторами, и в меньшей мере другим строительным инструментом и оборудованием — еще одна причина образования трещин. В редких, но возможных случаях может произойти резонанс с частотой собственных колебаний конструкций, что усилит негативное воздействие на них.

Кроме последствий от проведения этих незапрещенных, или требующих согласования работ, многие умудряются грубо нарушить существующие правила. Дефекты и усадки,  волосяные трещины в кирпичной кладке в соседних квартирах — это еще небольшой ущерб от таких действий.

Они могут привести к более серьезным последствиям, вплоть до обрушения частей здания.

Приведем примеры неправомерных работ в порядке увеличения их опасности для дома от них:

• При замене отопительного оборудования в зимний период отглушивают системы в отдельных помещениях. Зачастую на продолжительный период. Это приводит не только к тому, что нарушается функционирование всей отопительной системы, а если разводка вертикальная и закрыт стояк, то прекращается подача тепла этажами выше или ниже.

Из-за того что меняется градиент температуры, в конструкциях может измениться распределение напряжений и образоваться трещины. Даже после установки нового оборудования, но без соответствующего расчета и регулировки общей системы, меняется режим работы отопления (особенно если установить больше или меньше батарей, смонтировать теплый пол и т. п.). Последствия всё те же.

• На балконах и лоджиях при их остеклении (работы в любом случае должны согласовываться), вместо легкого каркасного ограждения кладут полноценную кладку, устраивают бетонную стяжку под теплый пол. Увеличившаяся нагрузка в местах крепления плит в стене тоже может вызвать трещины.

• Стремясь освободить место в квартире, встраиваемую технику и мебель монтируют в объеме вентиляционных шахт, перекрывая их таким образом. Нарушается вентиляция этажами ниже, что может привести к повышенной влажности а, следовательно, способствовать развитию плесени.

• Монтируют пирог из утеплителя и бетонной стяжки под тяжелую разновидность системы теплый пол. Увеличивается нагрузка на перекрытия, результат тот же — возможны трещины.

• При монтаже оборудования к перекрытиям. Сверля отверстия под дюбеля или анкера можно повредить арматуру, воспринимающую основную нагрузку, снова трещины. Особенно опасно, если задеты предварительно напряженные стержни.

• Делая проемы в несущих стенах. Даже правильно заложив перемычки всегда возможно обрушение или в лучшем случае просадка. Особенно опасно если вообще удаляют часть стены.

Совет. Если вы обнаружили, что соседи выполняют работы, перечисленные в последних семи случаях, то обязательно проверьте, есть разрешения на них, или обратитесь в службу, эксплуатирующую дом. Конечно, отношения с соседями могут быть после этого испорчены, но зато вы обезопасите свое имущество и жизнь.

Когда делать ремонт в кирпичном доме

Совет: Не спешите делать ремонт сразу после вселения в новый дом, лучше выждать полгода или год. А лучше всего – делайте после того как услышите, что замолк последний перфоратор.

Конечно, если нет желания жить в той отделке, которая предложена строителями, то можно на этот период сделать недорогой «черновой» ремонт. Как он делается, расскажем в следующем разделе.

Слово «черновой» мы взяли в кавычки, потому что часто под ним подразумевается незаконченная отделка, то есть стены оштукатурены, но не оклеены, межкомнатные проемы не заполнены и т. п. В нам случае, отделка закончена, но она делается недорогой с учетом возможной усадки и планированием провести финишную позже.

Как выполнить черновой ремонт

Первичный ремонт предполагает использование способов  отделки, при которых трещины и другие дефекты, образующиеся при усадке незаметны или, в крайнем случае, их можно легко исправить.

• Также не желательно при черновом ремонте использовать дорогие материалы, ведь все равно вы будете через год-два все переделывать.
• Расскажем, как поступить с различными конструкциями и деталями здания. Причем, главная проблема новостроек — усадка. Её мы будем вспоминать чаще других, вне зависимости кто виноват: грунт или ушедший вниз фундамент.
• Заметим, что никакая инструкция не в состоянии точно сформулировать, что и как правильно делается. Ориентироваться нужно самостоятельно, в зависимости от скорости распространения и масштаба дефектов.

Совет. Некоторые варианты выполнения работ для «чернового» ремонта полезны и в том случае, когда дом постоянно проседает в течение долгого времени.

Планировка квартиры

Если вы собираетесь переносить перегородки, делать новые проемы, то лучше сделать это при выполнении первой «черновой» реконструкции-ремонте. Ведь их последствия отражаются не только на соседских квартирах, но и на вашем жилище. Поэтому лучше пусть усадки произойдут сразу.

Если отнести это работу на время, когда все закончат ремонты, выполнив ее, вы принесете неудобства рядом живущим людям. При этом не забываем — любая перепланировка требует согласования с владельцами дома и эксплуатирующей организацией.

Остекление балконов и лоджий

По тем же причинам, как и перепланировку, остекление балкона лучше проводить одновременно с «черновым» ремонтом.

Инженерные сети

• Замена радиаторов и конвекторов на более качественные, или соответствующие по дизайну будущему интерьеру, тоже лучше сразу. Даже если они не будут вписываться в обстановку после чернового ремонта, лучше потерпеть. Теплый пол тоже естественно лучше делать сразу. Почему? — причины те же, что и для перепланировки.

• Это же можно сказать и про водопровод и канализацию, можно сразу установить сантехническое оборудование, которое будет служить долго, возможность его повреждения при усадке и при проведении последующих ремонтных работ минимальна. Сами сети переделывают редко, но и их желательно сделать сразу.

• Электропроводка — скрытую делаем сразу; наружную, естественно, придется прокладывать после окончательной отделки стен после «чистового» ремонта.

Полы

Полы практически не подвержены образованию дефектов при усадке дома. Поэтому сразу выполняйте их в окончательном варианте.

Исключение только в том случае, если вы собираетесь потом использовать очень дорогой материал, например паркет из ценных пород дерева который можно случайно повредить при окончательном (чистовом ремонте). При устройстве стяжки обязательно по периметру укладываем демпферную ленту.

Заполнение проемов

То, что коробки окон и дверей повредятся при усадке – маловероятно. Возможно только, что будет перекос и образование зазоров, которые легко устраняются. Поэтому сразу ставим те изделия, которые запланировали.

Стены

Кирпичные стены наиболее подвержены просадке и образованию трещин, поэтому для них выбираем дешевые материалы.

• Если планируем штукатурить, то обязательно используем сетку, но для чернового ремонта лучше использовать фасадную, а не обычную штукатурную. Штукатурку лучше выбрать с полимерным компонентом, а не на основе цемента и извести.
• Вероятность того, что плиточное покрытие расколется при небольшой усадке мала, скорее отдельные детали отслоятся от поверхности. Но если усадки значительны, то лучше не проводить сразу финишную отделку, а временно просто оштукатурить или окрасить стены самыми дешевыми материалами.

Желательно также использовать более эластичные клеи, а между плитками оставлять значительные швы.

• Как вариант (его можно оставить постоянной отделкой) — кирпичная кладка без отделки, что отлично смотрится в прихожей или кухне.  Впрочем, спальня с кирпичной стеной так же выглядит неплохо.

Для того чтобы кладка выглядела красиво (обычно перегородки выглядят небрежно) удаляем все отделочные материалы с поверхности. Затем делается шлифовка кирпичной стены.

Если кладка была не впустошовку, то придется удалить раствор из швов на небольшую глубину. Затем вновь заполняем их (можно добавить пигмент, например, черный), проводим затирку и расшивку.

Совет. Если на кирпиче высолы, то удаляем их специальным составом или  просто раствором уксуса, затем проводим обработку защитным и гидрофобизирующим средством (этот способ вообще универсален в борьбе с белым налетом на кладке).

• Обшитые штучным материалом стены не боятся усадки. Главное — оставить зазоры, чтобы элементы могли «играть». При использовании листовых материалов (гипсокартон, фанера) желательно поверх наклеить несколько слоев стеклохолста.
• Если вы собрались окрашивать стены, то для подготовки, особенно в местах швов, лучше выбрать эластичную шпаклевку на основе латекса.
• Чтобы обои не рвались от усадки, выбираем либо толстые плотные обои на основе такни или стеклохолста, либо флизелиновые,  которые могут тянуться.

Потолок

Дефекты от усадки на потолке больше всего бросаются в глаза. Поэтому с его финишной отделкой не стоит спешить до окончания периода осадки. Также стоит обратить внимание  на то, что монолитные перекрытия усаживаются меньше, чем сборные из отдельных плит.

При первоначальном ремонте, потолки можно отделать следующим образом:

• Шпаклевать и окрасить. Появившиеся трещины потом легко заделать. Правда, места стыка плит скрыть не удастся, для этого нужно перед окраской производить штукатурку, а она при осадке неизбежно будет осыпаться вниз.
• Обшить листовыми материалами. При этом обязательно оклеиваем их дополнительно стеклотканью и оставляем зазоры у стен. Крепить листы материала к перекрытию тоже желательно не жестко, чтобы потолок мог немного играть. Но сразу нужно предупредить: идеально плоской поверхности вам достичь не удастся.
• Подвесные потолки. Конечно, при просадке перекрытия их элементы могут сместиться, но это очень легко отрегулировать. Недостаток такого подхода только в том, что уменьшается объем комнаты, и в стоимости работ и материала. Хотя подвесную конструкцию можно оставить и после финишной отделки.

• Натяжные потолки. Почти идеальный вариант, при любой осадке конструкция сохранит идеальный вид. Тем более, что цена на подвесные потолки небольшая, а монтаж несложен и не занимает много времени.

Вот и все, что мы хотели рассказать. Надеемся, наша статья помогла понять, почему стены кирпичного дома  и другие его конструкции недавно сданного строителями кирпичного дома, покрываются дефектами — и как с ними бороться, не тратя лишних денег и времени.

Пусть новостройка или квартира в ней вас только радует, будет надежной и удобной, а не расстраивает ежедневно появляющимися трещинами на стенах.